TÜFE'ye Göre Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira Artış Oranı Hesaplama Hakkında

Türkiye'de kira artışı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile düzenlenir. Yasal düzenleme, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında uygulanacak artış oranını 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlamaktadır. Bu sınır, ev sahibinin keyfi olarak yüksek artış talep etmesini engelleyen, kiracıyı koruyan en önemli yasal güvencedir.

2022 Haziran ile 2024 Temmuz arasındaki dönemde geçici olarak uygulanan %25'lik üst sınır 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Şu anda konut ve işyeri kiralarında yıllık artış üst sınırı yenileme ayından önceki 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Bu oran TÜİK tarafından her ayın başında yayınlanır; sözleşme yenilemesinin hangi aya denk geldiği bilgisi kritiktir.

• Yasal Formül

  Mevcut kira tutarına TÜFE oranı uygulanarak yenileme dönemindeki yeni kira bedeli bulunur. Aradaki fark aylık artış, 12 ile çarpıldığında yıllık ek maliyet hesaplanır.

  Yeni Kira FormülüMevcut Kira × (1 + TÜFE ÷ 100) = Yeni Kira

  Örnek: 15.000 TL kira, %47 TÜFE oranı15.000 × 1,47 =22.050 TLAylık Artış =7.050 TLYıllık Ek Maliyet =84.600 TL

• TÜFE Oranı Nereden Bulunur?

  TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) her ay başı 12 aylık TÜFE ortalamasını yayınlar. www.tuik.gov.tr → Enflasyon ve Fiyatlar → Tüketici Fiyat Endeksi. Sözleşmenizin yenileme ayından bir önceki aya ait 12 aylık ortalama oran kullanılır.

• Sözleşmede Düşük Oran Yazılıysa

  Bazı sözleşmelerde "yıllık ÜFE-TÜFE ortalaması" veya sabit bir oran (örn. %20) yazılı olabilir. Sözleşmedeki oran TÜFE'den düşükse kiracı lehinedir ve geçerlidir. TÜFE'den yüksekse, yasal sınır (TÜFE) uygulanır; sözleşmedeki yüksek oran geçersizdir.

• Ev Sahibinin TÜFE Üstü Zam Talebi

  Ev sahibi yasal oranın üzerinde zam isterse kiracı kabul etmek zorunda değildir. Anlaşmazlık durumunda her iki taraf da kira tespit davası açabilir; mahkeme TÜFE sınırına göre karar verir. Bu süreçte kiracı yasal orana göre ödeme yapmaya devam etmelidir.

• İşyeri (Ticari) Kiraları

  İşyeri kiralarında 1 Temmuz 2020'den itibaren TÜFE üst sınırı uygulanmaktadır. Bu tarihten önce ÜFE, ÜFE-TÜFE ortalaması gibi farklı endeksler kullanılabiliyordu. Yeni sözleşmelerde TÜFE'den yüksek oran geçerli sayılmaz. Eski sözleşmelerde geçiş hükümleri için mali müşavire danışılması önerilir.

• 5 Yıl Sonra Kira Tespit Davası

  5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde 6. yıldan itibaren endeks sınırlaması kalkar; mahkeme rayiç bedeli dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Bu yüzden uzun süreli kiracıların 5. yılın sonunda mahkemelik durumlarla karşılaşma riski vardır. Hem ev sahibi hem kiracı bu durumdan önceden haberdar olmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

• Kira artışı nasıl hesaplanır?

  Yeni kira = mevcut kira × (1 + on iki aylık ortalama TÜFE oranı / 100). Örneğin 10.000 TL kira ve %50 oran için sonuç 15.000 TL'dir. Araç kullanıcının girdiği oranı uygular.

• TÜFE oranı nereden bulunur?

  TÜİK (www.tuik.gov.tr) her ay başı 12 aylık TÜFE ortalamasını yayınlar. Yenileme ayından bir önceki aya ait oran kullanılır.

• %25 sınırı hâlâ geçerli mi?

  Hayır, 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Şu an üst sınır TÜFE'dir.

• Kiracı TÜFE üstü zammı kabul etmek zorunda mı?

  Sonuç; sözleşme süresi, yenileme dönemi, tarafların anlaşması ve varsa mahkeme kararıyla değişebilir. Araç yalnız kullanıcının girdiği oranla matematiksel hesap yapar; uyuşmazlığı çözmez.

• Aylık TÜFE mi, yıllık TÜFE mi, yoksa 12 aylık ortalama TÜFE mi kullanılır?

  TBK m.344 net biçimde 12 aylık ortalama TÜFE oranını esas alır — yıllık (yıl sonu) TÜFE veya tek aylık TÜFE değil. TÜİK her ay sonu güncel 12 aylık ortalamayı yayınlar. Sözleşmenin yenileme ayında yayınlanan en son veri kullanılır.

• 5 yıldan eski kiracı için kural ne olur?

  TBK m.344 son fıkrası: kira süresinin 5 yıldan uzun sürmesi halinde, taraflarca aksi kararlaştırılmamışsa kira bedeli emsal kira bedelleri ve hâkim takdiriyle uyarlanır. Bu durumda 12 aylık ortalama TÜFE artık üst sınır değildir; mahkeme rayiç kira düzeyini dikkate alarak belirler.

• Konut ve işyeri kira artışı aynı mı hesaplanır?

  Her iki sözleşme türünde de yenileme artışı kural olarak on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşamaz. Beş yılı aşan sözleşmeler, taraf anlaşmaları ve mahkemece belirlenen bedeller ayrı değerlendirilir.

• 2026 kira artış oranı kaçtır?

  2026 yılında sabit bir kira artış oranı yoktur; her ay yenileme tarihine göre TÜİK'in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınırdır. TÜİK'in Temmuz 2026 bülteninde on iki aylık ortalama %31,90 olarak yayımlanmıştır. Yenileme ayınız farklıysa TÜİK'in en son TÜFE bültenini kontrol edin.