Kira Geliri Vergisi (GMSİ) Hesaplama 2026

Kira Geliri Vergisi (GMSİ) Nedir?

Vergi mevzuatında kira geliri gayrimenkul sermaye iradı (kısaca GMSİ) olarak adlandırılır. Bir kişinin sahip olduğu konut, işyeri, arsa, arazi veya hak gibi gayrimenkulleri kiraya vermesinden elde ettiği kazanç bu kapsamdadır. Halk arasında "kira vergisi" denilen şey aslında bu kira gelirinin gelir vergisidir; ayrı bir vergi türü değil, gelir vergisinin bir kalemidir.

Her kira geliri vergi doğurmaz. Konutta yıllık istisna tutarının, işyerinde ise beyan eşiğinin altında kalan gelirler için çoğu durumda beyanname verilmez. Bu sınırları aşan gelirlerde ise gelir, seçilen gider yöntemi düşüldükten sonra kalan matrah üzerinden artan oranlı tarifeyle vergilendirilir. Kira gelirinizin yanında ücret geliriniz de varsa, toplam vergi yükünüzü görmek için Gelir Vergisi Hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.

2026 Konut Kira İstisnası: 58.000 TL

Konut kira gelirinde belirli bir tutar vergiden istisna tutulur; yani bu kısım için vergi hesaplanmaz. 2026 yılında elde edilen konut kira gelirleri için istisna 58.000 TL'dir (bu gelir Mart 2027'de beyan edilir). Karşılaştırma için, Mart 2026'da beyan edilen 2025 yılı geliri için istisna 47.000 TL idi. İstisna yalnızca konut kira gelirine uygulanır; işyeri kira gelirine istisna yoktur.

İstisnadan herkes yararlanamaz. Aşağıdaki durumlarda konut kira istisnası uygulanmaz:

• Ticari, zirai veya mesleki kazanç sahipleri

  Yıllık beyanname vermek zorunda olan ticari, zirai veya serbest meslek kazancı bulunanlar konut istisnasından yararlanamaz.

• Toplam geliri sınırı aşanlar

  Kira geliriyle birlikte beyana tabi tüm gelirleri toplamı 2026 için 1.500.000 TL'yi aşanlar istisnayı kullanamaz.

• Süresinde beyan etmeyenler

  İstisna sınırını aşan kira gelirini süresinde beyan etmeyen ya da eksik beyan edenler, sonradan istisnadan yararlanma hakkını kaybeder.

İstisna emekliye özel değildir; şartları taşıyan herkese uygulanır. Birden fazla konuttan kira alıyorsanız istisna toplam konut kira gelirine bir kez uygulanır, her konut için ayrı ayrı değil.

Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi?

Kira gelirinden vergi matrahına ulaşırken giderleri iki yöntemden biriyle düşersiniz. Götürü gider yönteminde belge aranmaz; gerçek gider yönteminde ise belgeli harcamalar indirilir. Doğru seçim, gerçek giderinizin tutarına bağlıdır.

Götürü gider (GVK md. 74/3), istisna düşüldükten sonra kalan hasılatın %15'i kadar belgesiz gider yazma imkânı verir ve 2026'da geçerlidir. (Bazı kaynaklarda "götürü gider kaldırıldı" denmesi yanlıştır; 7491 sayılı Kanunla kaldırılan, ihracat/yurtdışı faaliyet götürü gideridir ve kira geliriyle ilgisizdir.) Götürü yöntemi seçen mükellef iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez; ayrıca hakları kiraya verenler götürü gideri seçemez.

Belgeli gideriniz, istisna sonrası hasılatın %15'inden yüksekse gerçek gider avantajlıdır; düşükse götürü yöntem daha az uğraşla daha çok gider yazdırır. Kararı vermeden önce belgeli giderlerinizi toplayıp her iki yöntemle matrahı kıyaslamak en sağlıklısıdır.

Gerçek Gider Kalemleri ve Gider Kısıtı

Gerçek gider yönteminde belgelendirilen şu kalemler kira gelirinden indirilebilir: emlak vergisi, bina/konut sigortası, bakım-onarım giderleri, amortisman, kiraya verilen gayrimenkulle ilgili aidat ve yönetim giderleri, varsa kiracıya ait olup kiraya veren tarafından karşılanan bazı giderler. Tüm bu giderlerin belgeli olması ve beş yıl saklanması gerekir.

Önemli bir kural gider kısıtıdır: konut kira gelirinde istisna uygulandığında, istisnaya isabet eden kısma ait gider indirilemez. Bu nedenle indirilebilir gider, toplam gider ile vergiye tabi hasılatın toplam hasılata oranı çarpılarak bulunur.

Ayrıca 7566 sayılı Kanunla, 1 Ocak 2025'ten itibaren konutlar için kredi borç faizinin kira gelirinden gider olarak indirilmesi kaldırılmıştır; konut alım kredisi faizi artık konut kira gelirinden düşülemez. İşyeri ve diğer gayrimenkullerde faiz indirimi ise devam etmektedir.

Kira Geliri Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Hesaplama adım adım şöyledir: önce yıllık konut kira gelirinden istisna düşülür; kalan tutardan seçilen yönteme göre gider indirilir ve vergi matrahı bulunur. Bu matraha 2026 artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanarak ödenecek vergi hesaplanır.

2026 yılında ücret dışı gelirlere (kira dahil) uygulanan gelir vergisi tarifesi aşağıdaki gibidir. Tarife artan oranlıdır: her dilim, yalnızca o dilime düşen tutara kendi oranıyla uygulanır.

Örnek: 120.000 TL yıllık konut kira geliri olan, istisnadan yararlanan ve götürü gider seçen bir kişide hesap şöyle işler: istisna sonrası hasılat 120.000 − 58.000 = 62.000 TL; götürü gider 62.000 × %15 = 9.300 TL; matrah 62.000 − 9.300 = 52.700 TL. Bu tutar ilk dilimde kaldığı için vergi 52.700 × %15 = 7.905 TL olur.

İşyeri Kira Geliri ve %20 Stopaj

İşyeri kira gelirinde istisna yoktur. Bunun yerine kiracı, ödediği kira üzerinden %20 oranında stopaj (gelir vergisi tevkifatı) keserek vergi dairesine yatırır. Bu, kira gelirinin peşin vergisi gibi çalışır.

Yıllık brüt işyeri kira geliriniz 2026 beyan eşiği 400.000 TL'yi aşıyorsa yıllık beyanname verirsiniz ve yıl içinde kesilen stopaj, hesaplanan vergiden mahsup edilir; çoğu zaman ek vergi çıkmaz, hatta iade doğabilir. Brüt kiranız bu eşiğin altındaysa kesilen %20 stopaj nihai vergidir ve beyanname vermeniz gerekmez. Stopaj kesilmeyen (tevkifatsız) işyeri kiralarında ise beyan eşiği çok daha düşüktür (2026 için 22.000 TL). İşyeri stopajını ayrıca hesaplamak için Kira Stopajı Hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Beyan ve Ödeme Takvimi

Bir yılda elde edilen kira geliri, izleyen yılın Mart ayı sonuna kadar yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. Örneğin 2026 yılında elde ettiğiniz kira gelirini Mart 2027'de beyan edersiniz. Tahakkuk eden vergi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, ikinci taksit Temmuz ayında. Beyannamenin verilmesiyle ayrıca maktu damga vergisi de tahakkuk eder; bu tutar her yıl yeniden belirlenir ve bu araç tarafından hesaplanmaz. Emlak vergisi gibi bağlı yükümlülükler için Emlak Vergisi Hesaplama aracına da göz atabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

• Kira geliri vergisi (GMSİ) nedir?

  Konut veya işyeri gibi taşınmazların kiraya verilmesiyle elde edilen gelir, vergi mevzuatında "gayrimenkul sermaye iradı" (GMSİ) olarak adlandırılır. Belirli tutarı aşan kira gelirleri gelir vergisine tabidir ve yıllık beyanname ile bildirilir.

• 2026'da kira geliri istisnası ne kadar?

  2026 yılında elde edilen konut kira gelirlerinde istisna 58.000 TL'dir (bu gelir Mart 2027'de beyan edilir). Mart 2026'da beyan edilen 2025 yılı geliri için istisna 47.000 TL'dir. İstisna yalnızca konut kira gelirine uygulanır, işyerine uygulanmaz.

• Götürü gider mi gerçek gider mi seçmeliyim?

  Götürü yöntemde istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15'i belgesiz gider yazılır. Gerçek yöntemde emlak vergisi, sigorta, bakım, amortisman gibi belgeli giderler düşülür. Belgeli gideriniz yüksekse gerçek gider avantajlıdır; ancak götürüyü seçen 2 yıl geçmeden gerçek gidere dönemez.

• Kira geliri vergisi nasıl hesaplanır?

  Önce yıllık konut kira gelirinden istisna düşülür. Kalan tutardan seçilen yönteme göre gider indirilir ve vergi matrahı bulunur. Bu matraha 2026 artan oranlı gelir vergisi tarifesi (%15-40) uygulanarak ödenecek vergi hesaplanır.

• Kira gelirimi ne zaman beyan eder, vergiyi ne zaman öderim?

  Bir yılda elde edilen kira geliri, izleyen yılın Mart ayı sonuna kadar yıllık beyanname ile bildirilir. Vergi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, ikinci taksit Temmuz.

• İşyeri kira gelirimi de beyan etmek zorunda mıyım?

  İşyeri kirasında kiracı genellikle %20 stopaj keser. Yıllık brüt işyeri kira geliriniz 2026 beyan eşiği 400.000 TL'yi aşıyorsa beyanname verilir ve kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir. Eşiğin altındaysa stopaj nihai vergidir, beyan gerekmez.

• Kira gelirimi beyan etmezsem ne olur?

  İstisna ve beyan sınırını aşan kira gelirini beyan etmemek vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğurur; süresinde beyan edilmezse istisnadan yararlanma hakkı da kaybedilebilir. Gelir İdaresi banka ve tapu kayıtlarıyla beyan edilmeyen kira gelirlerini tespit edebilir.

• Kira gelirinde borç faizini gider yazabilir miyim?

  7566 sayılı Kanunla 1 Ocak 2025'ten itibaren konutlar için kredi borç faizinin kira gelirinden gider olarak indirilmesi kaldırılmıştır; konut alım kredisi faizi artık konut kira gelirinden düşülemez. İşyeri ve diğer gayrimenkullerde faiz indirimi devam etmektedir.