2026 Kira Stopajı Hesaplama — Brüt ↔ Net %20

Kira Stopajı Nedir, Neden Önemlidir?

Kira stopajı (gayrimenkul sermaye iradı tevkifatı), Türkiye'de işyeri ve bazı konut kira ödemelerinde, kira bedelinin belirli bir oranının kiracı tarafından kaynağından kesilerek doğrudan vergi dairesine yatırılması uygulamasıdır. Bu sistem, kiralayanın yıllık gelir vergisi beyannamesinde mahsup edebileceği peşin ödenmiş bir vergidir ve devletin vergi tahsilatını güvence altına alır.

Türkiye'de kira stopajı oranı 2026 yılı itibarıyla %20'dir. Bu oran GVK m.94/5/a kapsamında belirlenmiş olup Cumhurbaşkanı Kararı ile değiştirilebilir. Stopaj uygulaması her işyeri kirasında zorunlu, konut kirasında ise yalnızca kiracı tüzel kişilik (şirket, dernek, vakıf, kamu kurumu) ise uygulanır. Şahıs kiracılar konut kirasında stopaj kesmez; kiralayan yıl sonunda yıllık gelir vergisi beyannamesi ile gelirini doğrudan beyan eder.

• Brüt → Net Çevirme Formülü

  Sözleşmede yazılı brüt kira üzerinden %20 stopaj kesilir; geri kalan %80 kiralayana ödenir. Kiracı stopajı muhtasar beyanname ile vergi dairesine yatırır.

  Brüt → Net Formülü Stopaj = Brüt × 0,20 Net = Brüt × 0,80

  Örnek: Brüt 15.000 TL işyeri kirası Stopaj = 15.000 × 0,20 = 3.000 TL Net = 15.000 × 0,80 = 12.000 TL

• Net → Brüt Çevirme Formülü

  Sözleşmede net kira üzerinden anlaşıldıysa (yani kiralayanın eline geçecek tutar belirlenmişse), brüt kira ve stopaj geriye doğru hesaplanır. Bu uygulamaya 'net üzerinden anlaşma' denir; vergi yükü kiracıya geçer.

  Net → Brüt Formülü Brüt = Net ÷ 0,80 Stopaj = Brüt - Net

  Örnek: Net 12.000 TL (kiralayan eline geçen) Brüt = 12.000 ÷ 0,80 = 15.000 TL Stopaj = 15.000 - 12.000 = 3.000 TL

• İşyeri ve Konut Kira Stopajı Farkları

  İşyeri kirasında stopaj her durumda zorunludur — kiracının şahıs ya da şirket olması fark etmez. Konut kirasında ise kiracı türü belirleyicidir: kiracı şahıs (gerçek kişi) ise stopaj yoktur, kiralayan yıllık beyanname verir; kiracı tüzel kişilik (şirket, dernek, vakıf, kamu kurumu) ise %20 stopaj uygulanır. Bu ayrım GVK m.94'te tevkifat yapma yükümlüleri sayılırken belirlenmiştir.

• Muhtasar Beyanname ve Ödeme Tarihi

  Kiracı, kestiği stopajı muhtasar ve prim hizmet beyannamesi ile aylık olarak beyan eder. Beyanname, ödemenin yapıldığı ayı takip eden ayın 26'sına kadar verilir; ödeme aynı ayın sonuna kadar yapılır. Üç aylık beyan tercih edenler için dönem sonu ayın 26'sı geçerlidir. Geç ödemede gecikme zammı (aylık %1,80 sınırı, 2026) ve gecikme faizi (yasal faiz) işler.

• Stopaj Mahsubu ve Yıllık Beyanname

  Yıl içinde kesilen kira stopajları, kiralayanın izleyen yılın Mart ayında verdiği yıllık gelir vergisi beyannamesinde 'mahsup edilecek vergiler' satırına yazılır. Hesaplanan toplam gelir vergisinden düşülür; fazla kesinti varsa GVK m.121 kapsamında iade veya gelecek dönem vergisinden mahsup imkanı doğar. Bu sayede kiralayan çifte vergilendirilmez.

• Online Kira Stopajı Hesaplama Aracının Avantajları

  Brüt-net çevirme hesabı basit gibi görünse de net üzerinden anlaşılan sözleşmelerde matematik hataya açıktır. Online kira stopajı hesaplama aracı brüt, net ve stopajı doğru oranlarla anında hesaplar; aylık-yıllık karşılığını gösterir. Şirket muhasebecileri, kira sözleşmesi yapan iş yeri sahipleri ve SMMM'ler için referans bir araçtır; muhtasar beyanname hazırlık sürecini hızlandırır.

2026 Kira Stopajı Senaryoları Matrisi

Kaynak: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.94/5/a ve GVK m.86. İşyeri kirasında kiracı türü stopajı etkilemez; konutta belirleyicidir.

Kira Stopajı İstisnaları (Stopaj Yapılmayan Durumlar)

İstisna durumları için GVK m.94 ve ilgili Cumhurbaşkanı Kararlarını kontrol ediniz. Tereddüt halinde GİB veya yetkili mali müşavire başvurun.

Brüt ↔ Net Kira Çevirme Örnekleri (%20 Stopaj)

2026 yılı %20 stopaj oranı esas alınmıştır. KDV tabi işyeri kiralarında stopaj KDV hariç tutar üzerinden hesaplanır.

Sıkça Sorulan Sorular

• Kira stopajı nedir?

  Kira stopajı (gayrimenkul sermaye iradı tevkifatı), 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.94/5/a kapsamında belirlenmiş işyeri ve bazı konut kira ödemelerinde, kiracının brüt kiradan belirli bir oranı (2026 itibarıyla %20) keserek vergi dairesine yatırması zorunluluğudur. Kesilen tutar kiralayanın yıllık gelir vergisi beyannamesinde mahsup edilir.

• İşyeri kirasında stopaj zorunlu mu?

  Evet, işyeri olarak kullanılan gayrimenkullerin kira ödemelerinde stopaj her durumda zorunludur ve oran 2026 itibarıyla %20'dir. Kiracının şahıs ya da şirket olması fark etmez; işyeri kirası söz konusu ise %20 gelir vergisi tevkifatı yapılması ve muhtasar beyanname ile beyan edilmesi kanunen zorunludur.

• Konut kirasında stopaj var mı?

  Kiracı türüne göre değişir. Kiracı şahıs (gerçek kişi) ise stopaj yoktur; kiralayan yıllık gelir vergisi beyannamesi ile kira gelirini doğrudan beyan eder. Kiracı tüzel kişilik (şirket, dernek, vakıf, kamu kurumu) ise konut kirasında da %20 stopaj uygulanır ve kiracı muhtasar beyanname ile vergi dairesine yatırır.

• Kira stopajını kim keser?

  Kira stopajını kiracı keser. GVK m.94'te sayılan vergi tevkifatı yapma yükümlüsü olan kişi ve kuruluşlar (şirketler, kollektif şirketler, dernek, vakıf, kamu kurumu, sermaye şirketleri) kira ödemelerinde brüt kiranın %20'sini stopaj olarak keser; %80'i kiralayana öder; kesilen %20'yi muhtasar beyanname ile vergi dairesine yatırır.

• Kira stopajı muhtasar beyannameye nasıl yansır?

  Kesilen kira stopajı, ödemenin yapıldığı dönemi takip eden ayın 26. günü akşamına kadar verilen muhtasar ve prim hizmet beyannamesi ile beyan edilir. Beyannamede 'GVK m.94/5/a — gayrimenkul sermaye iradı tevkifatı' satırına kiralayan adı, brüt kira ve kesilen stopaj yazılır. Kiralayan adına kesinti, GİB tarafından otomatik olarak yıllık beyannameye yansıtılır.

• Kira stopajı ne zaman ödenir?

  Kira stopajı, kira ödemesinin yapıldığı ayı takip eden ayın 26'sına kadar muhtasar beyanname verilerek aynı ayın sonuna dek ödenir. Aylık muhtasar mükellefleri her ay; üç aylık beyan tercihinde olanlar dönem sonrası ayın 26'sında beyan eder. Geç ödemede gecikme zammı ve gecikme faizi işler.

• Brüt kira ile net kira arasındaki fark nedir?

  Brüt kira, sözleşmede yazılı toplam kira bedelidir. Net kira ise stopaj kesintisi sonrası kiralayanın eline geçen tutardır. Stopaj %20 oranında olduğundan formüller: Net = Brüt × 0,80 ve Brüt = Net ÷ 0,80. Örnek: brüt 15.000 TL kira için net 12.000 TL kiralayana, 3.000 TL stopaj vergi dairesine yatırılır.

• Stopaj kesilmemiş kira ödemesi yapılabilir mi?

  Hayır, kanunen yasaktır. Stopaj yapmakla yükümlü kiracı (şirket, kurum) brüt kirayı stopajsız öderse, ödenmesi gereken stopaj tutarı vergi sorumlusu sıfatıyla kiracıdan tahsil edilir; ayrıca vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanır. 'Net kira' sözleşmesi kiracıyı sorumluluktan kurtarmaz; %20 stopaj yine brüt üzerinden hesaplanır.

• Basit usule tabi mükellefin kira ödemesinde stopaj var mı?

  Hayır. GVK m.94'te belirtilen vergi tevkifatı yapma yükümlülüğü gerçek usulde vergilendirilen ticari ve serbest meslek erbabı, şirket, kurum vb. mükellefler için geçerlidir. Basit usule tabi olan mükellefler vergi tevkifatı yapmakla yükümlü değildir; bu nedenle basit usul kiracı, işyeri için ödediği kirada stopaj kesmez. Kiralayan gelirini yıllık beyanname ile bildirir.

• Kiralayanın yıllık beyannamesinde stopaj mahsup edilir mi?

  Evet. Yıl içinde kesilen kira stopajları, kiralayanın ertesi yıl Mart ayında verdiği yıllık gelir vergisi beyannamesinde 'mahsup edilecek vergiler' satırına yazılır; hesaplanan toplam gelir vergisinden düşülür. Kesilen stopaj ödenecek vergiden fazla ise GVK m.121 kapsamında iade veya gelecek dönem vergisinden mahsup hakkı doğar.

• Yurtdışında oturan kiralayana stopaj nasıl uygulanır?

  Türkiye'de gayrimenkulü olup yurtdışı yerleşik (dar mükellef) kiralayanlara yapılan kira ödemelerinde stopaj oranı, Türkiye ile ilgili ülke arasında imzalanmış çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasına göre değişir. Anlaşma yoksa yurt içi oran (%20) uygulanır; anlaşma varsa genellikle %10-15 arasında daha düşük oranlar geçerlidir. Doğru oranı belirlemek için mali müşavire danışılmalıdır.

• KDV ile kira stopajı arasında ilişki var mı?

  İkisi farklı vergilerdir ve ayrı hesaplanır. KDV mükellefi kişi tarafından işyeri kiralanıyorsa kiraya %20 KDV eklenir. Stopaj ise KDV hariç brüt kira üzerinden hesaplanır. Sıralama: önce KDV eklenir (KDV dahil tutar oluşur), sonra KDV hariç brüt kira üzerinden %20 stopaj kesilir. Çoğu konut kirasında KDV uygulanmaz; sadece stopaj söz konusudur.