Kira Artış Oranı Hesaplama 2026

Kira Artış Oranı Hesaplama Hakkında

Türkiye'de kira artışı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile düzenlenir. Yasal düzenleme, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında uygulanacak artış oranını 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlamaktadır. Bu sınır, ev sahibinin keyfi olarak yüksek artış talep etmesini engelleyen, kiracıyı koruyan en önemli yasal güvencedir.

2022 Haziran ile 2024 Temmuz arasındaki dönemde geçici olarak uygulanan %25'lik üst sınır 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Şu anda konut ve işyeri kiralarında yıllık artış üst sınırı yenileme ayından önceki 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Bu oran TÜİK tarafından her ayın başında yayınlanır; sözleşme yenilemesinin hangi aya denk geldiği bilgisi kritiktir.

• Yasal Formül

  Mevcut kira tutarına TÜFE oranı uygulanarak yenileme dönemindeki yeni kira bedeli bulunur. Aradaki fark aylık artış, 12 ile çarpıldığında yıllık ek maliyet hesaplanır.

  Yeni Kira Formülü Mevcut Kira × (1 + TÜFE ÷ 100) = Yeni Kira

  Örnek: 15.000 TL kira, %47 TÜFE oranı 15.000 × 1,47 = 22.050 TL Aylık Artış = 7.050 TL Yıllık Ek Maliyet = 84.600 TL

• TÜFE Oranı Nereden Bulunur?

  TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) her ay başı 12 aylık TÜFE ortalamasını yayınlar. www.tuik.gov.tr → Enflasyon ve Fiyatlar → Tüketici Fiyat Endeksi. Sözleşmenizin yenileme ayından bir önceki aya ait 12 aylık ortalama oran kullanılır.

• Sözleşmede Düşük Oran Yazılıysa

  Bazı sözleşmelerde "yıllık ÜFE-TÜFE ortalaması" veya sabit bir oran (örn. %20) yazılı olabilir. Sözleşmedeki oran TÜFE'den düşükse kiracı lehinedir ve geçerlidir. TÜFE'den yüksekse, yasal sınır (TÜFE) uygulanır; sözleşmedeki yüksek oran geçersizdir.

• Ev Sahibinin TÜFE Üstü Zam Talebi

  Ev sahibi yasal oranın üzerinde zam isterse kiracı kabul etmek zorunda değildir. Anlaşmazlık durumunda her iki taraf da kira tespit davası açabilir; mahkeme TÜFE sınırına göre karar verir. Bu süreçte kiracı yasal orana göre ödeme yapmaya devam etmelidir.

• İşyeri (Ticari) Kiraları

  İşyeri kiralarında 1 Temmuz 2020'den itibaren TÜFE üst sınırı uygulanmaktadır. Bu tarihten önce ÜFE, ÜFE-TÜFE ortalaması gibi farklı endeksler kullanılabiliyordu. Yeni sözleşmelerde TÜFE'den yüksek oran geçerli sayılmaz. Eski sözleşmelerde geçiş hükümleri için mali müşavire danışılması önerilir.

• 5 Yıl Sonra Kira Tespit Davası

  5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde 6. yıldan itibaren endeks sınırlaması kalkar; mahkeme rayiç bedeli dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Bu yüzden uzun süreli kiracıların 5. yılın sonunda mahkemelik durumlarla karşılaşma riski vardır. Hem ev sahibi hem kiracı bu durumdan önceden haberdar olmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

• Kira artışı nasıl hesaplanır?

  Yeni Kira = Mevcut × (1 + TÜFE/100). Örnek: 10.000 TL + %50 TÜFE → 15.000 TL.

• TÜFE oranı nereden bulunur?

  TÜİK (www.tuik.gov.tr) her ay başı 12 aylık TÜFE ortalamasını yayınlar. Yenileme ayından bir önceki aya ait oran kullanılır.

• %25 sınırı hala geçerli mi?

  Hayır, 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Şu an üst sınır TÜFE'dir.

• Kiracı TÜFE üstü zammı kabul etmek zorunda mı?

  Hayır. Yasal sınırın üzerini reddedebilir; kira tespit davası açılabilir.

• İşyeri kiralarında artış farklı mı?

  2020 sonrası işyerinde de TÜFE sınırı geçerli. Aynı formül kullanılır.

• Aylık TÜFE mi, yıllık TÜFE mi, yoksa 12 aylık ortalama TÜFE mi kullanılır?

  TBK m.344 net biçimde 12 aylık ortalama TÜFE oranını esas alır — yıllık (yıl sonu) TÜFE veya tek aylık TÜFE değil. TÜİK her ay sonu güncel 12 aylık ortalamayı yayınlar. Sözleşmenin yenileme ayında yayınlanan en son veri kullanılır.

• 5 yıldan eski kiracı için kural ne olur?

  TBK m.344 son fıkrası: kira süresinin 5 yıldan uzun sürmesi halinde, taraflarca aksi kararlaştırılmamışsa kira bedeli emsal kira bedelleri ve hâkim takdiriyle uyarlanır. Bu durumda 12 aylık ortalama TÜFE artık üst sınır değildir; mahkeme rayiç kira düzeyini dikkate alarak belirler.

• Konut vs işyeri kira artışı — temel farklar nelerdir?

  Yasal artış formülü her ikisi için de aynıdır (TBK m.344 — 12 aylık ortalama TÜFE). Üç temel fark vardır: (1) %25 Tavan: Haziran 2022 – Temmuz 2024 arası SADECE konut için geçerliydi, işyerinde uygulanmadı; 2024 sonrası her ikisi de serbest TÜFE'dir. (2) Hakim Uyarlaması: 5+ yıllık konut sözleşmelerinde rayiç kira mahkeme tarafından belirlenebilir; işyerinde de teorik olarak mümkün ama daha nadir başvurulur. (3) Ticari Kira Sözleşmesi: işyeri için sözleşmede ÜFE veya endeks ortalaması gibi farklı yöntemler taraf iradesiyle belirlenebilir; konutta TÜFE üst sınırı emredici hükümdür. Sonuç: 2026 itibariyle hesaplama aynı ama hukuki esneklik işyerinde daha fazladır.

• Kira artış formülü nedir?

  Yasal kira artış formülü: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE/100). TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) burada sözleşme yenileme ayı için TÜİK'in açıkladığı 12 aylık ortalamadır. 2026'da örnek: 15.000 TL kira + %45 TÜFE = 21.750 TL yeni kira.

• 2026 kira artış oranı kaçtır?

  2026 yılında sabit bir kira artış oranı yoktur; her ay yenileme tarihine göre TÜİK'in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınırdır. TÜİK'in Nisan 2026 bülteninde on iki aylık ortalama %32,43 olarak yayımlanmıştır. Yenileme ayınız farklıysa tuik.gov.tr'deki en son TÜFE bültenini kontrol edin.

• Kira ne kadar zamlanır?

  Kira yasal olarak en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması kadar zamlanabilir; bu üst sınırdır. 2026'da 20.000 TL kira için %42 TÜFE durumunda yeni kira en fazla 28.400 TL olur. Daha yüksek talepleri kiracı reddedip yasal orandan ödeme yapabilir.