2026 Emlak Vergisi Hesaplama — Konut, İşyeri, Arsa & Arazi

Emlak Vergisi Nedir, Kime Ödenir?

Emlak vergisi, Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve arazi sahiplerinin her yıl ödediği bir yerel vergidir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile düzenlenir; tahakkuk ve tahsil mülkün bağlı bulunduğu belediye tarafından yapılır. Büyükşehir belediyesi sınırlarındaki mülkler için oranlar iki kat uygulanır; bu durum kentsel hizmet maliyetinin yüksekliğinin yansımasıdır.

Vergi matrahı, belediyenin takdir komisyonu tarafından her dört yılda bir belirlenen ve her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenen rayiç (emlak vergisi) bedelidir. Bu değer, mülkün piyasa değerinden (alım-satım fiyatından) genellikle düşüktür. Ödeme iki eşit taksit halinde yapılır: birinci taksit Mart-Mayıs sonu, ikinci taksit Kasım sonu. Mükellef isterse her iki taksiti birinci dönemde topluca da ödeyebilir. Geç ödemelerde 6183 sayılı Kanun gereği gecikme zammı uygulanır.

• Konut, İşyeri, Arsa, Arazi Oranları

  Mülk türüne göre oran değişir. Arsa en yüksek oranlı kategoridir çünkü kentsel imar değer artışından en fazla yararlanır; konut ve arazi ise sosyal politika gereği daha düşük oranda vergilendirilir. Büyükşehir belediyesi sınırlarında oranlar ikiye katlanır.

  Emlak Vergisi Formülü Yıllık Vergi = Rayiç Bedel × Oran

  Örnek: 1.000.000 TL konut (büyükşehir) 1.000.000 × 0,002 = 2.000 TL / yıl

• İki Taksit Sistemi (Mayıs ve Kasım)

  Emlak vergisi, yıllık vergi tutarının yarısı 1 Mart - 31 Mayıs, kalan yarısı 1 Kasım - 30 Kasım dönemlerinde ödenir. Mükellef isterse tüm vergiyi birinci dönemde topluca yatırabilir. Online ödeme; bağlı belediyenin e-belediye sitesi, GİB İnteraktif Vergi Dairesi veya bankacılık uygulamaları ile yapılabilir.

  Taksit Formülü Her Taksit = Yıllık Vergi ÷ 2

• Emekli / Engelli İstisnası (200 m² Sınırı)

  Emlak Vergisi Kanunu m.8 gereği brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni olan emekli, dul, yetim ve engelliler için emlak vergisi sıfır oranı ile uygulanır. İstisna için: tek mesken sahipliği, gelir vergisi mükellefi olmamak (kira/ticari gelir hariç), yıllık brüt gelirin Hazine'nin açıkladığı sınırı aşmaması şartları aranır. Başvuru bağlı bulunulan belediyenin emlak servisine yapılır; her yıl yenileme gerekli olabilir.

• Rayiç Bedel ve Yıllık Güncelleme

  Rayiç bedel (emlak vergisi değeri) 1319 sayılı Kanun m.29 kapsamında belediye takdir komisyonu tarafından her 4 yılda bir belirlenir. Aradaki yıllarda Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın açıkladığı yeniden değerleme oranı (yıllık TÜFE ortalaması esas alınır) ile güncellenir. Yüksek enflasyon dönemlerinde vergi tabanı (matrah) da büyür; vergi tutarı her yıl artar. Rayiç bedel mülkün piyasa değerinden genellikle daha düşüktür; ancak son yıllarda piyasa-rayiç bedel makası azalmıştır.

• Geç Ödeme ve Gecikme Zammı

  Emlak vergisinin taksit tarihlerinde ödenmemesi durumunda 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun kapsamında gecikme zammı uygulanır. Aylık gecikme zammı oranı Hazine tarafından dönemsel olarak güncellenir (13 Kasım 2025'ten itibaren aylık %3,7). Borç ödenene kadar geçen her ay için bu oran kümülatif olarak eklenir. Uzun süre ödenmeyen borçlarda haciz işlemleri başlatılabilir; bu nedenle taksitleri zamanında ödemek kritiktir.

• Online Emlak Vergisi Ödeme Yöntemleri

  2026 itibarıyla emlak vergisi ödemesi tamamen dijital olarak yapılabilmektedir. Bağlı bulunulan belediyenin e-belediye sitesi, e-Devlet Kapısı, GİB İnteraktif Vergi Dairesi ve banka mobil uygulamaları üzerinden borç sorgulama ve anında ödeme mümkündür. Borç sorgulamak için tapu kayıt no, T.C. kimlik no veya emlak vergisi sicil numarası gerekir. Online ödemelerde işlem ücreti çoğu belediye tarafından alınmamaktadır.

2026 Emlak Vergisi Oranları Tam Tablo

Kaynak: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.8 ve m.18. Spesifik tahakkuk için bağlı bulunduğunuz belediyeyi sorgulayınız.

Senaryo Tablosu — Rayiç Bedele Göre Yıllık Vergi

Senaryolar, mülk türü ve belediye türüne göre yıllık vergi tutarlarını gösterir. Her taksit yıllık tutarın yarısıdır.

Emekli / Engelli İstisna Şartları

Kaynak: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.8. Şartların sağlandığına dair belge bağlı belediyeye başvurarak ibraz edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

• Emlak vergisi nedir, kime ödenir?

  Emlak vergisi, Türkiye'de bulunan bina, arsa ve arazi sahiplerinin her yıl ödedikleri yerel bir vergidir. 1319 sayılı Kanun kapsamında, mülkün bağlı bulunduğu belediyeye ödenir. Büyükşehir belediyesi sınırları içinde olan mülkler için oranlar iki katına çıkar.

• 2026 emlak vergisi oranları nedir?

  2026 oranları (1319 sayılı Kanun m.8): Konut %0,1 (büyükşehir %0,2), İşyeri %0,2 (büyükşehir %0,4), Arsa %0,3 (büyükşehir %0,6), Arazi %0,1 (büyükşehir %0,2). Vergi, belediyenin belirlediği rayiç bedel üzerinden alınır.

• Konut ve işyeri için fark nedir?

  Konutlar için emlak vergisi oranı %0,1 (büyükşehirde %0,2) iken işyerleri için %0,2 (büyükşehirde %0,4)'dir. Aynı rayiç bedele sahip işyeri tam iki kat daha fazla vergi öder. Bu, ticari kullanımın vergisel karşılığıdır.

• Büyükşehir belediyesi nedir, vergiyi nasıl etkiler?

  Büyükşehir belediyesi, 5216 sayılı Kanun ile kurulan büyük ölçekli belediyedir (İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya, Adana, Konya gibi 30 il). Büyükşehir sınırları içindeki mülkler için emlak vergisi oranları normal belediyelerin iki katı uygulanır.

• Emlak vergisini ne zaman öderim?

  Emlak vergisi iki eşit taksit halinde ödenir: 1. Taksit 1 Mart - 31 Mayıs, 2. Taksit 1 Kasım - 30 Kasım. Mükellef isterse her iki taksiti birinci dönemde topluca da ödeyebilir. Geç ödemelerde gecikme zammı uygulanır.

• Tek seferde ödersem indirim var mı?

  Türk emlak vergisi sisteminde tek seferde ödeme için genel bir indirim bulunmamaktadır. Tahakkuk tutarı sabittir; sadece taksit sayısı (iki taksit veya birinci dönemde toplu) farklı olabilir. Belediyeler dönemsel olarak yapılandırma fırsatları sunabilir.

• Emekli olanlar emlak vergisi öder mi?

  Emlak Vergisi Kanunu m.8 gereği brüt 200 m²'yi geçmeyen tek konutu olan emekli, dul ve yetimler için sıfır oranlı emlak vergisi uygulanır. Şart: tek mesken sahibi olmak, gelir vergisi mükellefi olmamak, yıllık gelirinin Hazine'nin açıkladığı sınırı aşmaması. Birden fazla konutu olanlar bu istisnayı kaybeder.

• Engelliler için istisna var mı?

  Evet. Emekli istisnasıyla aynı şartlarda, brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni olan engelliler için emlak vergisi sıfır oranıyla uygulanır. %40 ve üzeri sağlık kurulu raporu ve diğer şartların sağlanması gerekir. Başvuru bağlı bulunulan belediyeye yapılır.

• Emlak vergisini geç ödersem ceza nedir?

  6183 sayılı Kanun gereği geç ödemelerde gecikme zammı uygulanır. Aylık gecikme zammı oranı Hazine tarafından dönemsel olarak güncellenir (13 Kasım 2025'ten itibaren aylık %3,7). Borç ödenene kadar her ay için kümülatif olarak eklenir; uzun süre ödenmeyen borçlarda haciz işlemleri başlatılabilir.

• Rayiç bedel ne demek, nasıl belirlenir?

  Rayiç bedel (emlak vergisi değeri), 1319 sayılı Kanun m.29 kapsamında belediye takdir komisyonu tarafından her 4 yılda bir belirlenen ve emlak vergisi matrahı olarak kullanılan değerdir. Her yıl Hazine'nin açıkladığı yeniden değerleme oranıyla güncellenir. Mülkün piyasa değerinden genellikle daha düşüktür; belediyenin emlak servisinden sorgulanabilir.

• Emlak değeri her yıl artar mı?

  Evet. Her yıl rayiç bedel, Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın açıkladığı yeniden değerleme oranı (yıllık TÜFE ortalaması) kadar otomatik olarak artırılır. 4 yılda bir takdir komisyonu kapsamlı yeniden değerleme yapar. Yüksek enflasyon dönemlerinde vergi tabanı da büyür.

• Online emlak vergisi ödeme yapılır mı?

  Evet. Bağlı bulunulan belediyenin e-belediye sitesi, e-Devlet Kapısı, GİB İnteraktif Vergi Dairesi ve banka mobil uygulamaları üzerinden online sorgulama ve ödeme yapılabilir. Borç sorgulamak için tapu kayıt no veya emlak vergisi sicil numarası gerekir.