Yasal Dayanak ve 2026 Değerleri
Konut kredileri 5582 sayılı Konut Finansmanına İlişkin Kanun ile düzenlenir ve BSMV ile KKDF'den muaftır — ihtiyaç kredisinden temel farkı budur ve maliyeti yaklaşık %20 düşürür. BDDK kredi-değer (LTV) sınırı konutta azami %90'dır (büyük şehir/lüks konutta %80). DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) ve hayat sigortası kredinin teminat şartlarındandır.
Konut Kredisi (Mortgage) Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Konut kredisi (uluslararası terimle mortgage), Türkiye'de ev almak isteyen kişilerin en yaygın kullandığı finansal araçtır. İhtiyaç kredisinden farklı olarak uzun vadeli (5-10 yıl), satın alınacak gayrimenkul ipotek altına alınarak verilen ve genellikle daha düşük aylık faiz oranıyla sunulan bir kredi türüdür. Türkiye'de konut kredisi hesaplama, ev sahibi olma yolundaki en kritik finansal karardır çünkü aylık taksit, toplam geri ödeme ve dosya masrafları birlikte değerlendirildiğinde toplam maliyet çok yüksek tutarlara ulaşabilir.
2026 yılında konut kredisi faiz oranları bankalar arasında %1,80-3,50 aylık aralığında değişmektedir. TCMB politika faizi, banka likiditesi ve müşteri kredi notuna bağlı olarak teklifler büyük farklılık gösterir. Bu nedenle en uygun mortgage bulmak için en az 3-4 bankadan teklif almak ve toplam geri ödeme tutarını karşılaştırmak şarttır. Aylık taksit düşük görünebilir ama uzun vadede toplam ödenecek faiz anaparanın 2-3 katına ulaşabilir.
-
Konut Kredisi Taksit Formülü
Bankalar anüite (eşit taksit) yöntemini kullanır. Anapara, aylık faiz oranı ve vade üzerinden tüm taksitleri eşit olacak şekilde hesaplar.
Anüite Taksit Formülü A = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1]Örnek: 1.500.000 TL × 120 ay × aylık %2,2 faiz Aylık Taksit = 34.300 TL Toplam Geri Ödeme = 4.116.000 TL Toplam Faiz = 2.616.000 TL -
Vade Seçimi ve Toplam Maliyet
BDDK düzenlemelerine göre 2026 itibarıyla konut kredisi vadesi maksimum 120 ay (10 yıl)'dır. Uzun vade aylık taksiti düşürür ama toplam ödenen faiz dramatik artar. 60 ay (5 yıl) ve 120 ay aynı kredi tutarı için karşılaştırıldığında, uzun vadede yaklaşık 1,5 kat daha fazla faiz ödenir. Mortgage karşılaştırma yaparken sadece aylık taksite değil, toplam geri ödeme tutarına bakın.
-
Dosya Masrafı ve Diğer Ücretler
Konut kredisi masrafları: tek seferlik dosya masrafı (kredi tutarının %0,5-1,5'i), ekspertiz ücreti (1.500-3.500 TL), ipotek tesisi harcı (binde 4,55, alıcı tarafından ödenir), DASK (zorunlu deprem sigortası, yıllık 500-2.500 TL), konut sigortası (yıllık 1.000-5.000 TL). Toplam ek maliyetler kredi tutarının %1,5-3'ü arasındadır.
-
Ev Değerinin %80'i Sınırı
BDDK kuralları gereği bankalar konutun değerinin maksimum %80'ine kadar kredi verebilir; geri kalan %20 peşinatı alıcı kendi karşılamalıdır. Bu sınır kullanım amacı (ilk konut, ikinci konut, yatırım amaçlı) ve metrekare gibi faktörlere göre değişebilir. 1+1 ve 2+1 konutlarda alıcı genelde %80 oranını kullanabilir; lüks konutlarda %50 sınırı uygulanabilir.
-
Sabit ve Değişken Faiz Karşılaştırması
Türkiye'de konut kredilerinin çoğu sabit faizlidir; aylık taksit vade boyunca aynı kalır. Değişken faizli mortgage'lar TCMB faizine bağlı olarak güncellenir; düşen faiz ortamında avantajlı, yükselen faiz ortamında risklidir. Sabit faiz öngörülebilirlik sağlar; özellikle uzun vade kredilerde nakit akışı planlama açısından tercih edilir.
-
Erken Ödeme ve Faiz Tasarrufu
Konut kredisinde erken ödeme, ödenmemiş anaparayı kapatarak gelecek faizlerden indirim sağlar. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereği erken ödeme komisyonu maksimum %2'dir (36 ay ve üzeri vade için). Örneğin 15 yıllık konut kredisinde 5. yılda kalan anaparayı kapatırsanız, toplam faizin %50-60'ını kurtarırsınız. Maaş zammı veya nakit girişi olduğunda erken ödeme en mantıklı finansal hamledir.
Konut Kredisi Yasal Sınırlamaları (2026)
| Sınırlama | Detay |
|---|---|
| Maksimum Vade | 120 ay (10 yıl) — BDDK düzenlemesi |
| Kredi/Değer Oranı (LTV) | %90'a kadar (ev değerinin %90'ı kadar kredi) |
| Minimum Peşinat | %10 (ev değerinin) |
| Tüketici Kanunu Erken Ödeme Cezası | Kalan vadeye göre %1 (36 aydan az kalanda) / %2 (üzeri) |
Kaynak: 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Kanunu, BDDK Konut Finansmanı Yönetmeliği.
Aylık Taksit Tahmini (1.000.000 TL Kredi)
| Vade | %2,5 Faiz | %3,0 Faiz | %3,5 Faiz |
|---|---|---|---|
| 60 ay (5 yıl) | ~29.350 | ~30.430 | ~31.530 |
| 120 ay (10 yıl) | ~21.500 | ~22.560 | ~23.700 |
Yaklaşık değerlerdir. Gerçek hesaplama için yukarıdaki aracı kullanın. Banka KKDF, BSMV, dosya masrafı vb. ek maliyetler dahil değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Anüite formülü ile: A = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. Eşit aylık taksitler boyunca anapara + faiz ödenir.
2026 konut kredisi faizleri ne kadar?
Bankalar arası aylık %1,80-3,50 aralığında. TCMB faizine bağlı dönemsel değişir; 3-4 bankadan teklif alın.
Konut kredisi vadesi en fazla ne kadar?
2026 BDDK kuralı: maksimum 120 ay (10 yıl). Daha önce 240-360 ay vadeleri vardı.
Dosya masrafı ne kadar?
Kredi tutarının %0,5-1,5'i + ekspertiz + harç + sigorta. Toplam %1,5-3.
Erken ödeme avantajlı mı?
Çok avantajlı. 15 yıllık kredide 5. yılda kapatma, toplam faizin %50-60'ını kurtarır.
Konut kredisi BSMV ve KKDF'den muaf mıdır?
Evet. 5582 sayılı Kanun kapsamındaki konut finansmanı kredileri BSMV (%5) ve KKDF (%15)'den muaftır. Bu nedenle aynı vade ve aynı akdi faiz oranıyla bir konut kredisi, ihtiyaç kredisinden yaklaşık %20 daha ucuza geri ödenir. Yapı kullanma izin belgesi olmayan gayrimenkullerde bu muafiyet uygulanmaz.
Konut kredisinde dosya masrafı alınabilir mi?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Kanunu m.36 ve Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre ekspertiz dışındaki dosya masrafları (ipotek tesis, istihbarat vb.) tüketiciden alınamaz. Banka tarafından alınmış olsa bile süresi içinde tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi yoluyla geri talep edilebilir.
1.000.000 TL konut kredisinin 10 yıl taksiti ne kadar?
1.000.000 TL anapara, %2,5 aylık faizle 120 ay (10 yıl) vadede aylık taksit yaklaşık 21.500 TL, toplam ödeme ~2.580.000 TL, toplam faiz ~1.580.000 TL'dir. Aylık taksit aynı kalır ama başlangıçta faiz payı yüksek olur; vade sonuna doğru anapara payı baskın hale gelir.
Konut kredisi için ne kadar peşinat gerekir?
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) düzenlemesi gereği konut değerine göre kredi/değer oranı (Loan-to-Value, LTV) sınırları:
Konut Değeri Maks. LTV Min. Peşinat 2 milyon TL'ye kadar %90 %10 2 - 5 milyon TL %80 %20 5 milyon TL üzeri %50 %50 İlk evimi alırken hangi avantajlar var?
İlk konutunu alanlar için %1 KDV oranı avantajı (150 m² altı net brüt alanlı konutlarda) ve tapu harcı %4 → %2 indirimi geçerlidir. Plus emeklilik sistemi (BES) ile birikim yapılarak peşinat oluşturma desteği uygulanır. İlk konutta DASK ve konut sigortası da daha avantajlı oranlarla teklif edilir.
Konut kredisinde sabit mi değişken faiz seçmeliyim?
Türkiye'de konut kredileri genellikle sabit faizli olarak verilir; vade boyunca aynı faiz oranı uygulanır. Değişken faizli konut kredisi (TLREF, TÜFE endeksli) bazı bankalarda mevcut ama az tercih edilir. Yüksek enflasyon ortamında sabit faiz, uzun vade için tercih edilen seçenektir.
Yasal Uyarı
Bu hesaplama aracı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Sonuçlar, ilgili kanun, tebliğ ve Cumhurbaşkanı Kararları'nın güncel sürümlerine dayanır; mevzuat değişiklikleri sebebiyle resmi hesaplama ile farklılık gösterebilir. Resmi işlemlerinizde Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK), BDDK, TÜİK veya yetkili Mali Müşavir/Avukat görüşü esastır. HepHesapla.com, sonuçların kullanımından doğacak zararlardan sorumlu tutulamaz.