Tapu Harcı Hesaplama 2026

Tapu Harcı Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Tapu harcı, gayrimenkulün el değiştirmesi sırasında devlete ödenen ve 492 sayılı Harçlar Kanunu Madde 63 kapsamında düzenlenen bir kamu alacağıdır. Bir vergi değil harçtır; bu nedenle KDV'ye tabi tutulmaz. 2026 itibarıyla yürürlükteki standart oran toplam %4'tür ve bu oran alıcı %2 + satıcı %2 şeklinde her iki tarafa eşit paylaştırılır. Ancak uygulamada tarafların anlaşmasıyla harcın tamamı alıcı ya da satıcı tarafından da üstlenilebilir; bu durum tapu müdürlüğünde tahsilat şeklini etkilemez, sadece taraflar arasındaki ekonomik yükü değiştirir.

Tapu harcının hesaplama temeli son derece önemlidir: 492 sayılı Kanun gereği harç, satış bedeli ile emlak vergi değerinden hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanır. Yani 3.000.000 TL'ye sattığınız bir konutun emlak vergi değeri 2.000.000 TL ise harç 3.000.000 TL üzerinden alınır. Tersi durumda, yani emlak vergi değeri satış bedelinden yüksekse o tutar dikkate alınır. Bu kural, eksik beyanın önüne geçmek için konulmuştur; aksi tespit edildiğinde Vergi Dairesi ek harç, gecikme zammı ve cezai işlem uygular. Tapu masraflarınızı sadece %4 harç olarak düşünmek yanıltıcıdır: döner sermaye hizmet bedeli (~1.500 TL), kadastro harcı (~500 TL), DASK zorunlu deprem sigortası, emlakçı komisyonu ve kredili alımlarda ekspertiz ücreti gibi yan kalemler de toplam maliyete eklenir. Ortalama bir konut alımında ek masraflar 10.000-20.000 TL bandına ulaşabilir.

• 492 sayılı Harçlar Kanunu Madde 63 — Yasal Dayanak

  Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu Madde 63 kapsamında düzenlenir. Bu maddeye göre gayrimenkul devirlerinde alıcı ve satıcı, taşınmazın gerçek alım/satım bedeli (emlak vergi değerinden düşük olmamak üzere) üzerinden binde 20 (%2) oranında ayrı ayrı harç öder. Kanunda harç oranı binde 20 olarak yazılmış olsa da Cumhurbaşkanı kararıyla bu oran %50'sine kadar artırılabilir veya kanuni orana kadar indirilebilir. 2026 yılı yürürlükteki uygulamada toplam oran %4 (alıcı %2 + satıcı %2) şeklindedir.

• %4 Standart Oran — Alıcı %2 + Satıcı %2

  Standart uygulamada tapu harcı her iki tarafça eşit paylaşılır. 3.000.000 TL'lik bir konut için: toplam harç 120.000 TL, alıcı payı 60.000 TL, satıcı payı 60.000 TL. Pratikte tarafların özel anlaşmasıyla harcın tamamı bir tarafa yüklenebilir (en yaygın senaryo "alıcı tüm masrafları öder" şeklindedir). Bu durum tapu müdürlüğünde tahsilat şeklini etkilemez: kasaya yatırılması gereken tutar yine 120.000 TL'dir, sadece bu tutarın kim tarafından ödendiği değişir.

  Tapu Harcı Formülü (Tek Taraf) Satış Bedeli × %2 = Taraf Başı Harç

  Örnek: 3.000.000 TL'lik konut 3.000.000 × 0,02 = 60.000 TL

• Hesaplama Temeli — Satış Bedeli vs Emlak Vergi Değeri

  Tapu harcının matrahı satış bedeli ile emlak vergi değerinden hangisi yüksekse o tutardır. Belediye tarafından her yıl belirlenen emlak vergi değeri, beyan edilecek minimum tabandır. Eksik beyan (gerçek satış bedelinin altında beyan) Vergi Usul Kanunu Madde 359 kapsamında "vergi kaçakçılığı" suçu oluşturabilir. Tespit edilmesi halinde fark harç + gecikme zammı + üç katına kadar vergi ziyaı cezası uygulanır. Bu nedenle gerçek bedelin tapuda beyan edilmesi hem yasal hem de alıcı için gelecekteki satışta değer kaybını önleyici bir uygulamadır.

  Toplam Tapu Harcı (İki Taraf) Matrah × %4 = Toplam Harç

• Döner Sermaye + Kadastro Harcı — Sabit Kalemler

  Tapu harcının yanında iki sabit kalem daha tahsil edilir: (1) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye Hizmet Bedeli — 2026 için yaklaşık 1.500 TL, her tapu işlemi başına alınır; (2) Tapu Kadastro Harcı — yaklaşık 500 TL, parselin kadastro kayıtlarındaki güncelleme bedelidir. Bunlara ek olarak işlem türüne göre fotoğraf, vekaletname onay, çevirmen, ipotek tesis harcı gibi ek kalemler de çıkabilir. Toplamda yan masraflar 2.000-2.500 TL bandındadır ancak konut kredili alımlarda ekspertiz + DASK + ipotek tesisi ile bu rakam 10.000 TL'yi aşar.

• Tapu Harcı KDV'ye Tabi Değildir

  Tapu harcı bir vergi değil, harç olduğu için 3065 sayılı KDV Kanunu kapsamında KDV'ye tabi değildir. Ancak ilk el konut satışında (müteahhitten alım) işlem KDV'ye tabidir: 150 m²'ye kadar net alanlı konutlarda %1 KDV, 150 m²'nin üzerinde %20 KDV uygulanır. Lüks konutlarda (mahalle / arsa metrekare birim değerine göre) %10 ara oran da olabilir. İkinci el konut alımında KDV yoktur, sadece tapu harcı + döner sermaye + kadastro ödenir. Bu fark, müteahhitten alıma göre %5-10 maliyet farkı yaratabilir.

• Cumhurbaşkanı Kararı ile Geçici Değişiklikler

  Tapu harcı oranı 492 sayılı Kanunun verdiği yetkiyle Cumhurbaşkanı kararı ile geçici olarak değiştirilebilir. Pandemi döneminde konut satışlarını canlandırmak için 2021-2022'de oran geçici olarak %3'e (alıcı %1,5 + satıcı %1,5) düşürülmüş, ardından 2023'te tekrar %4'e yükseltilmiştir. Benzer şekilde yabancılara konut satışında, ilk konut alımında veya belirli bölgelerde indirimli oranlar uygulanabilir. Güncel yürürlükteki oran için Resmi Gazete ve Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) duyurularını takip etmek gerekir. Aracımızdaki %4 oranı 2026 yılı standart uygulamasıdır.

2026 Tapu Harç Oranları (İşlem Türüne Göre)

492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı Tapu ve Kadastro Harçları Tarifesi'nde yer alan başlıca işlem türleri ve 2026 yılı yaklaşık oranları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. Oranlar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir.

Kaynak: 492 Sayılı Harçlar Kanunu — Tapu ve Kadastro Harçları Tarifesi (yıllık güncellenir).

Sıkça Sorulan Sorular

• Tapu harcı nedir ve nasıl hesaplanır?

  Tapu harcı, taşınmaz devrinde devlete ödenen ve 492 sayılı Harçlar Kanunu Madde 63 kapsamında tahsil edilen kamu alacağıdır. 2026 itibarıyla standart oran toplam %4'tür: alıcı %2 + satıcı %2 olarak paylaşılır. Hesaplama temeli, satış bedeli ile emlak vergi değerinden hangisi yüksekse o tutardır. Örneğin 3.000.000 TL'lik bir konutta toplam tapu harcı 120.000 TL, alıcı ve satıcı payı ise her biri 60.000 TL olur.

• Tapu harcının matrahı satış bedeli mi yoksa emlak vergi değeri midir?

  492 sayılı Harçlar Kanunu Madde 63 uyarınca tapu harcının hesaplanmasında dikkate alınacak tutar, beyan edilen satış bedeli ile belediyenin emlak vergi değerinden hangisi yüksekse odur. Yani satış bedelinin emlak vergi değerinin altında beyan edilmesi mümkün değildir; eksik beyan halinde Vergi Dairesi ek harç, gecikme zammı ve cezai işlem uygular. Tapu müdürlüğü işlem öncesi her iki değeri de kontrol eder.

• Tapu harcının yanında başka hangi masraflar ödenir?

  Tapu devrinde yalnızca %4 harç ödenmez. Bunun yanında: (1) Döner Sermaye Hizmet Bedeli (2026 için yaklaşık 1.500 TL); (2) Tapu Kadastro Harcı (yaklaşık 500 TL); (3) DASK zorunlu deprem sigortası (konut için zorunludur, m²'ye göre 1.500-3.500 TL); (4) Emlakçı komisyonu (yasal tavan alıcı + satıcıdan ayrı ayrı %2 + KDV); (5) Konut kredisi ekspertiz ücreti (kredi varsa, ~3.500-5.000 TL); (6) İpotek tesis harcı (kredili alımlarda). Tüm bu kalemler toplandığında ek masraflar 10.000-20.000 TL'ye ulaşabilir.

• Tapu harcına KDV uygulanır mı?

  Hayır, tapu harcı bir vergi değil, harçtır ve 492 sayılı Harçlar Kanunu kapsamında düzenlenir; bu nedenle KDV'ye tabi değildir. Ancak konutu inşaat şirketinden (müteahhitten) ilk el olarak alıyorsanız satış işlemi 3065 sayılı KDV Kanunu kapsamında %1, %10 veya %20 oranlarında KDV'ye tabidir (m² ve konut sınıfına göre değişir). Tapu harcı ve KDV birbirinden bağımsız iki ayrı kalemdir. İkinci el konut alımında KDV ödenmez.

• Tapu harcı oranı %4'ten farklı olabilir mi?

  Evet, tapu harcı oranı Cumhurbaşkanı kararı ile geçici olarak değiştirilebilir. Örneğin geçmişte (2021-2022 dönemi) konut satışlarını teşvik amacıyla harç oranı geçici olarak %3'e (%1,5 alıcı + %1,5 satıcı) indirilmiş, sonra tekrar %4'e yükseltilmiştir. 2026 itibarıyla yürürlükteki standart oran %4'tür ancak dönem dönem indirimler veya sektörel istisnalar (örneğin yabancılara konut satışında özel düzenlemeler) gündeme gelebilir. Güncel oran için Gelir İdaresi Başkanlığı duyurularını takip edin.

• 5 milyon TL'lik daire tapu harcı ne kadar?

  2026 yılında 5.000.000 TL satış bedeli üzerinden tapu harcı toplamı %4 olduğundan 200.000 TL'dir; alıcı 100.000 TL, satıcı 100.000 TL öder. Bunlara ek olarak döner sermaye (~1.500 TL), DASK, kadastro harcı ve varsa emlakçı komisyonu (%2 + KDV) da eklenmelidir.

• DASK zorunlu mu, fiyatı ne?

  Evet. Tapu devrinde DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi zorunludur ve poliçe ibraz edilmeden devir yapılmaz. 2026 yılı için konut m²'ye, yapı tarzına ve riziko bölgesine göre yaklaşık 1.500-3.500 TL bandındadır. 100 m² betonarme konut için ortalama 2.000 TL civarında prim oluşur.

• Tapu harcı kim öder, alıcı mı satıcı mı?

  Kanunen toplam %4 harç eşit paylaşılır: alıcı %2, satıcı %2 öder. Ancak uygulamada taraflar anlaşarak harcın tamamını alıcıya yükleyebilir; bu durum sözleşmeye yazılır. Vergi Dairesi açısından harcın ödenmesi yeterlidir, hangi tarafın ödediği kanıt aranmaz.